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Tourisme : révélations alarmantes de la Cour des comptes sur la SMIT ( Suite et fin)


Mardi 24 Janvier 2017

L’entreprise vit de la cession de son patrimoine foncier et non de sa propre production


Le contrôle par la Cour des comptes de la Société Marocaine d’Ingénierie Touristique (SMIT) et les constats qui s’en dégagent, ont fait objet d’un rapport de cette institution publié dernièrement. Ce rapport est riche en révélations qui dressent un bilan sombre de cette entité qui vit de la vente de son patrimoine au lieu d’une production de son ingénierie stérile, comme l’affirme le rapport dont nous présentons, ci-après, la deuxième partie.



 
Le contrôle par la Cour des comptes de la Société Marocaine d’Ingénierie Touristique (SMIT) et les constats qui s’en dégagent, ont fait objet d’un rapport de cette institution publié dernièrement. Ce rapport est riche en révélations qui dressent un bilan sombre de cette entité qui vit de la vente de son patrimoine au lieu d’une production de son ingénierie stérile, comme l’affirme le rapport dont nous présentons, ci-après, la deuxième partie.
La contribution de la SMIT à la mise en œuvre de la Vision 2010 et de la Vision 2020 du tourisme, à travers l’implémentation des contrats programmes régionaux (CPR), a fait l’objet de la première partie de notre dossier consacré à cette société, publié dans notre édition d’hier.
Le sombre bilan de la Cour des comptes sur la gestion de la SMIT vient ternir l’azur du secteur du tourisme et mettre le doit sur une gabegie phénoménale à laquelle il faut mettre fin au plus vite. Une reddition des comptes  s’impose et doit se poursuivre
 
La Cour a analysé le patrimoine foncier de la SMIT, sa situation financière ainsi que la gestion de son capital humain.
Les missions attribuées auparavant à l’ex SONABA et l’ex SNABT, reprises à partir de 2008, par la SMIT, peuvent être synthétisées comme suit :
- Le développement de l’aménagement des baies d’Agadir et de Tanger ;
- Le placement et la commercialisation des terrains dans leurs états bruts ou aménagés ;
- Le suivi de la valorisation des terrains équipés en vue de la réalisation de projets structurants et de haut intérêt.
 
 
Activité d’aménagement des terrains hérités
 
Pour la baie de Tanger, les terrains propriété de l’ex SNABT, ayant fait l’objet d’opérations de lotissement en vue de leur vente par lots, ont été aménagés et viabilisés à 100%. Ils ont été cédés en totalité avant 2008, date de démarrage de la SMIT.
Tandis que pour la baie d’Agadir, le seul site, propriété de l’ex SONABA, qui a fait l’objet d’aménagement et de viabilisation par cette dernière en vue de sa vente par lots, est la cité de Founty. Cette dernière est située en front de mer au niveau d’Agadir, et s’étale sur une superficie de 265,5 ha. Founty a été conçue dans l’objectif d’en faire le nouveau centre-ville d’Agadir avec une bonne qualité urbanistique. Selon les plans de lotissement de Founty et ses cahiers de charges, elle a été subdivisée en 20 secteurs, destinés à accueillir des usages divers, dont notamment, l’hôtellerie, le résidentiel et suffisamment d’espaces verts.
A fin juillet 2015, à l’exception de la parcelle G16 d’une superficie de 55 600 m² destinée à accueillir le « pôle d’animation », Founty est totalement aménagée et viabilisée. Les opérations d’aménagement et de viabilisation ont été réalisées par tranches. La première appelée Founty I est la plus ancienne, suivie de la tranche appelée Founty II. Si les travaux d’équipement de Founty I ont été réceptionnés, ceux de Founty II, destinés à accueillir un ensemble d’immeubles résidentiels et de bureaux haut standing avec des aménagements paysagers de qualité, n’ont été réceptionnés qu’en 2014, alors que la propriété des terrains a été transférée à la SONABA antérieurement à 1982.
L’examen du processus d’aménagement de ces terrains, depuis le dépôt des projets de plans de lotissement jusqu’à la réception des travaux d’équipement projetés et autorisés, a permis de relever ce qui suit :
- Absence d’une stratégie claire en matière d’aménagement de l’ensemble des secteurs composant les lotissements Founty I et Founty II : Cette situation explique en grande partie le retard considérable enregistré dans le développement de l’intégralité de ladite cité. De fait, certains secteurs ont été réceptionnés en 1999, alors que d’autres ne l’ont été qu’en 2014.
- Changements récurrents dans la conception urbanistique des lotissements et manque de coordination avec les autorités compétentes en matière de délivrance des autorisations et attestations relatives aux travaux d’équipement de la cité Founty : l’examen de la situation de développement de la cité Founty a permis de relever, par exemple, que le secteur H a fait l’objet de trois autorisations de lotir. La dernière en 2013, avait pour motif la modification de l’affectation de certaines parcelles à usage « Immeuble » en usage « Hôtel ».
En termes de procédures administratives, la SMIT détient une part importante de responsabilité par rapport au retard constaté dans la délivrance des autorisations et des attestations prévues par la réglementation en vigueur. Pour illustrer ces propos, le secteur H et Founty II constituent des cas édifiants. En effet, malgré le dépôt des demandes d’autorisation de lotir depuis 2006, les travaux d’équipement des lotissements en question n’ont été réceptionnés, respectivement, qu’en 2011 et 2014. Par ailleurs, il y a lieu d’ajouter qu’à fin juillet 2015 la réception définitive du lotissement Founty I n’était toujours pas prononcée, bien que le plan de zonage a été approuvé en 1976.
 
 
Activité de commercialisation et de placement des terrains propriété de la SMIT
 
La SMIT place et commercialise les terrains lotis/viabilisés et d’autres à l’état brut, sis à Tanger et Agadir, à travers le lancement d’appels d’offres.
L’examen des procédures de placement et de commercialisation des terrains propriété de la SMIT, a permis de relever les observations suivantes :
 
- Placement de la réserve foncière de la SMIT : Pour les terrains de la baie de Tanger, qui ont fait l’objet d’opérations de lotissements en vue de leur vente par lots, ils ont été vendus et placés en totalité. Certains terrains bruts sont toujours dans la réserve foncière de la SMIT au 01/04/ 2015. En fait, il s’agit des terrains dénommés “La Plage” et “Mandar Jamil” d’une superficie globale de 57.500 m² non écoulé sur un stock de départ vendable de 495.201 m² au 31/12/2007. Ceci donne un taux d’écoulement global d’environ 88,4% pour le foncier hérité de la SNABT.
A Agadir, pour les parcelles aménagées faisant partie de Founty, l’examen des activités de commercialisation au titre de la période 2008 à 2014 a permis de relever que les activités de placement des parcelles destinées aux « Equipements publics », auprès des administrations concernées, se sont avérées infructueuses au titre de la période 2008-2014. Ceci constitue un handicap au développement urbain harmonieux de ladite cité, avec des services publics de qualité, notamment la Santé et l’Education. En effet, aucune des dix parcelles (d’une superficie globale de 38.618 m²) destinées aux équipements publics déjà en stock de « terrains aménagés à vendre » au 31/12/2007 n’a été vendue jusqu’à fin juillet 2015. La seule parcelle vendue l’a été bien avant le démarrage de la SMIT. Ceci a poussé la SMIT à chercher à convertir l’affectation de certains lots à usage « Equipements publics » en « Equipements privés d’intérêt public ».
Si Founty affiche un taux d’écoulement de 81%, la part de la SMIT dans la commercialisation a été limitée, soit 9%.
 
Par ailleurs, les opérations de commercialisation et de valorisation des parcelles de terrains faisant partie de la cité Founty II ont connu certains dysfonctionnements résumés comme suit :
 
- Commercialisation et valorisation de terrains antérieurement à la réception des travaux d’équipement du projet de lotissement en question : Ainsi, une partie du terrain Founty II a fait l’objet, en date du 24 juillet 2013, d’une autorisation de lotir, alors que la réception provisoire des travaux d’équipement y afférent a eu lieu en date du 22 août 2014.
Or, en vertu de l’article 33 de la loi n°25-90 relative aux lotissements, les actes afférents aux opérations de vente portant sur les parcelles d’un terrain à lotir, ne peuvent être passés qu'après réception provisoire des travaux d'équipement du lotissement dûment autorisé.
Relativement au constat précédent, la Cour a relevé, également, que certaines parcelles faisant partie du lotissement Founty II, nouvellement autorisées et réceptionnées, respectivement en date du 24 juillet 2013 et 22 août 2014, étaient déjà construites et en cours d’exploitation, puisqu’elles ont été cédées entre 2000 et 2010.
 
- Réalisation de marges négatives sur la cession de certains lots à usage commercial : l’examen des marges découlant de la différence entre le prix de vente convenu et le coût de revient de la parcelle cédée, permet de relever l’existence de cas de cessions à perte de parcelles n’ayant pas fait l’objet d’appel d’offres. A titre d’exemple, la SMIT a cédé en 2014 la parcelle n° I25, d’une superficie de 3.239 m2 à un prix unitaire de 650 DH/m2, alors que son coût de revient est de 1711,56 DH/m2, soit une marge négative de plus de 3,4 MDH
 
- L’existence de restes à recouvrer liés à la vente de terrains : L’analyse des restes à recouvrer montre que certains montants concernent la vente de terrains. Il s’agit entre autres de deux opérations de vente portant sur plusieurs parcelles faisant partie de Founty II. Les deux acquéreurs se sont acquittés partiellement du prix de cession total, laissant apparaitre, pour la SMIT, un reste à recouvrer de 44,2 MDH qui date de 2007.
 
 
Activité de suivi de la valorisation des lots de terrain cédés
 
Concernant les terrains propriété de l’ex SNABT à Tanger aménagés en vue de leur vente en lots, l’activité de commercialisation des lots a été effectuée à 100%, avant 2008. Toutefois, en matière de valorisation, et à l’exception des parcelles destinées aux « Equipements privés d’intérêt public » et des « Equipements publics » qui ont été totalement développées, le reste des affectations souffre encore de taux de valorisation assez moyen. Il s’agit, notamment, des parcelles à usage « Immeuble » et celles à usage « Hôtels », dont les taux de valorisation au 31/12/2014 sont, respectivement, de 54% et 43%, alors que l’expropriation des terrains remonte aux années 1970.
Pour le site dénommé "Lac artificiel", il a fait l’objet d’un simple contrat de vente au profit de la CDG sans obligations de valorisation. À fin juillet 2015, le terrain est toujours dans son état brut.
Pour la baie d’Agadir, le taux de valorisation diffère par type de parcelles. En effet, pour les parcelles destinées à l’hôtellerie, une grande partie des projets placés n’est toujours pas valorisée, soit 45% de la superficie cédée. Pour les parcelles de terrains à usage « Immeubles » ce taux est de 94%. Quant aux parcelles cédées à usage « Equipements privés d’intérêt public » et celles à usage « Equipements publics », ce taux est respectivement de 16% et de 69% (en termes de superficie).
Sur un autre plan, il a été constaté que la SMIT n’épuise pas toute les voies de recours, notamment judiciaires pour faire valoir ses droits en cas de non-respect des clauses de valorisation.
 
 
Situation financière : alerte sur des éléments de fragilité
 
L’analyse de certains indicateurs comptables et financiers de la SMIT alerte sur des éléments de fragilité. En effet, sur toute la période 2010-2014, le résultat d’exploitation est négatif malgré l’appui budgétaire annuel de l’Etat.
Aussi la SMIT n’assure pas un niveau régulier de produits d’exploitation qui varient sur la période étudiée en dents de scie. Ces derniers suivent en effet le rythme des ventes de terrains dont elle dispose et qui constituent sa principale source de revenus.
Pour les produits générés par le coeur de métier de la SMIT à savoir « l’ingénierie touristique », ils restent faibles. Les premiers produits réalisés à ce niveau n’ont été enregistrés qu’en 2012 pour un montant de 24,72 MDH. Une grande partie de ce revenu a été réalisée avec Qatari Diar pour le projet Houara à Tanger pour 23,05 MDH. De même, en 2013 et 2014, les produits issus de la vente de services par la SMIT s’élèvent respectivement à 14,64 et 11,72 MDH réalisés dans leur globalité avec Qatari Diar.
En outre, la SMIT reçoit annuellement une subvention du Ministère de tourisme de 19,7 MDH. Mais la contribution de l’Etat au financement de cette société prend plusieurs formes, notamment d’augmentation de capital ou de financement des participations de la SMIT au capital d’autres sociétés. En effet, en 2014 celle-ci a reçu 25 MDH, en sus de la subvention annuelle, pour financer sa participation au capital de la société STAVOM (Société d’Aménagement de l’Oued Martil).
Sans tenir compte des subventions reçues du Ministère du tourisme, la réserve foncière détenue par la SMIT estimée à 1,86 MMDH lui permettrait de couvrir ses charges pendant environ 12 ans. Ce scénario reste tributaire de la vente par la SMIT de la totalité des terrains dont elle est propriétaire, surtout ceux se trouvant dans des sites éloignés et en l’état brut, mais aussi de pouvoir contenir ses charges au même niveau pendant toute la durée précitée.
Il ressort de l’analyse précédente que la SMIT est une entreprise qui vit de la cession de son patrimoine foncier et non de sa propre production, notamment en services de conseil et d’ingénierie touristique.
 
 Source : L’opinion
 

Driss Jettou
Driss Jettou

Mohamed Rial




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